关于打造上海住房租赁新业态的建议

       一、背景情况

　　流动人口快速增长，刺激租赁房市场规模化扩张。政策的大力扶持吸引众多市场化主体的参与；资本以各种形式进入长租公寓；金融创新模式在住房租赁产业中不断出现。

　　目前，上海流动人口得到有效控制，租赁住房供给与需求处于相对平衡状态；但是上海租赁房源区域性差异较大，核心区域房源有限。相较其他城市，上海相关租赁住房政策推出较为谨慎。

      二、问题及分析

　　1、租金回报率低，制约租赁住房企业盈利能力

　　我国目前住宅静态租售比仍然过低，投资回报率甚至不及贷款利率。同时，过去不动产价值保持10年高速增长态势，现在则面临调整压力。

　　2、轻资产运营类租赁企业获得金融支持难度较大

　　通过制定高端或标准化的装修和运营模式，最大程度提升品牌溢价，并通过品牌输出实现盈利的轻资产运营企业，短期内金融支持有限。

　　3、租赁房源的合法性问题

　　土地“改性”的不合法导致房源合法性问题频出，主因是其房源大多来自工业或集体用地，物业性质的转换是解决该类房源合法性问题的关键。

　　4、租户保障立法有待完善

　　由于立法尚不健全，租户面临房东随意缩短租期、涨房租、克扣押金等问题仍较普遍，租约权利等不到保障。

　　5、租赁价格引发的相关社会问题

　　市场化租赁房租金持续上涨，导致来沪工作人员和新毕业大学生由于经济能力薄弱，只能优先选择非成套按间出租的群租房，而群租房则存在诸多安全和治安隐患。

　　6、租赁住房消防与建设安全标准缺失

　　国内租赁住房的消防与建设安全标准缺失一直以来是制约行业发展的一大因素。

       三、建议

　　1、优化政府职能部门组织架构，建立租赁房产业发展长效机制

　　在住房租赁工作推进过程中，明确各管理职能部门的管理要求，理顺各部门的职能、职权、职责。

　　2、打造上海租赁住房新生态

　　（1）打造“上海购物”品牌，使城市旅行度假人口留下

　　（2）借助长三角一体化进程，打造医养结合的高品质养老公寓

　　（3）打造上海科创中心建设，让国际高端人才和创新创业人才住下来

　　3、盘活存量房转租赁资源

　　确保“三个不变”原则，守住“三个安全”的工作底线，清点符合条件的存量房资源，通过政府把控，运用杠杆撬动存量房产，盘活长期闲置的存量房产，提高房屋使用效率。

　　4、完善配套，科学引导市场化主题与资本参与

　　完善配套，提升住房租赁的收益率，增强资本进入市场的积极性，支持资产证券化等多样化金融工具解决融资问题。

　　5、培育租赁住房专业化队伍

　　加强房屋租赁服务、管理人员的培训，形成专业化人才队伍。建立租赁公共服务平台，将软硬件结合，打造租赁住房“宜居”服务体系。