关于加强房地产开发项目开盘前管理工作的建议

 住房问题是关系民生福祉的头等大事，实现住有所居承载了每一个社会成员的价值利益诉求。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《城市房地产开发经营管理条例》也有明确规定房地产开发企业预售商品房必须“已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。

据了解，商品房项目在没有取得预售许可前，很多开发商大范围收取“认筹金”，并承诺开盘当日给予缴纳认筹金的客户一定的优惠。此举，不仅违反相关法规条例，更直接损害普通购房者的切身权益，给社会管理带来不确定因素。一方面，没有取得预售许可时收取的认筹金不受政府监管，开发商、代理商仅以格式条款对认筹金收缴双方进行约束，一旦出现开发商破产倒闭或者项目开发无以为继等情况，购房者权益将无法保证。而且实力较为雄厚的开发商在取得预售许可前开展大力度营销活动，动辄成百上千的潜在购房者缴纳的认筹金总额也是相当可观的一笔大额资金。这一部分资金完全脱离了政府监管。另一方面，开发商在收取认筹金的同时给予优惠承诺，诱导大量非专业人士缴纳认筹金。而在取得预售许可证后，利用大量已经缴纳认筹金的潜在客户集聚的人气，制造销售火爆的氛围，刺激购买，偏离理性需求，人为抬高房价，不利于房地产市场健康、平稳发展。

5月13日晚上7点，南京市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中第八条明确，客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。对于公证摇号，要求开发企业应在摇号七日前向公证机构提出申请，接受报名时间不得少于1个工作日，同时，不得以任何形式要求意向购房人提供银行定存等资产证明或收取保证金、认筹金等预订款性质的费用；不得无理由拒绝意向购房人报名摇号。这是地方政府对开盘前营销工作的一个地方性管理办法，然而全国性的，对开盘前的具体操作管理缺乏统一的管理细则。 为此，提出如下建议：

1、建议立法机关开展相关立法工作，以现有相关管理办法为基础，从法律的角度规范房地产开发和交易流程，其中加强对交易前诸如前期营销、广告、认筹金，交房后的售后维修等进行全程监管。

2、政府职能部门制定管理细则，细化房地产开发企业在获得预售许可证之前的营销活动，保障民生权益，防范社会风险。

3、推动房地产开发项目，特别是关系民生的住宅项目的电子政务和电子商务协调发展，实现全程网上公开透明的运作。如住宅项目在开盘时，购房者经由政务网站统一认购。