建议借鉴“代建租用”模式推进老旧小区加装电梯工作

       随着本市老龄化逐年攀升，以及居民改善居住条件愿望的不断增长，老旧小区多层楼宇居民增设电梯的诉求日益强烈。本市先后制定出台了《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》《关于本市既有多层住房增设电梯建设管理相关审批的通知》等一系列文件，但老旧小区加装电梯仅靠财政扶持难以全面展开、长期坚持。目前只有10多处多层楼宇成功加装电梯，不及全市总数25万幢无电梯多层楼宇的万分之一。经走访调研发现，这项工作主要面临以下几个困难：

　　一是协商一致难。根据本市相关规定，加装电梯首次居民意愿征询需要本楼90%以上居民同意，若涉及占用小区土地或专有部位，还须征得小区业主2/3以上同意。但从实际推进情况看，各楼层居民由于年龄、经济条件等不同，对增设电梯意见往往不一致，费用分摊等利益诉求较难统一，尤其是底楼居民由于担心受到噪音困扰以及影响采光等，普遍反对加装电梯，导致居民协商没法通过。

　　二是资金筹措难。加装一部电梯需60至80万元，另需每年维护保养费用约1万元。按照本市相关政策，市区两级财政补贴工程总金额的40%部分（最高不超过24万元/台），剩余的60%部分（约50万元）由该栋居民一起承担。而老旧小区居民普遍以中老年人口、中低收入群体居多，这笔费用是一笔不小负担。

　　三是申请办理难。申请加装需要经过计划立项、规划审批、房屋安全性论证、施工许可和质量技术监督等五个主要环节，涉及房管、规土、消防、质监、市政、绿化等多个部门。对居民而言申报手续繁琐，居民组织协商、选择供应商都面临较多困难。此外，某些老旧小区还涉及电力、管线等工程改造，前期手续更是复杂。

　　为此，建议参照全国部分地区老旧小区家装电梯的成功经验，推广“代建租用”模式。如，北京和平里小区，由相关政府部门牵线、业主委托某专业电梯建设企业作为项目实施主体，由其负责电梯加装手续申请、建设费用、设备安装、竣工验收、维修保养等相关工作，电梯投入使用后，再向业主收取使用服务费以回收投资。这种“企业投资、居民付费”的模式能有效减轻居民经济负担，减少各种推进阻力，并大大降低后续维护管理等风险，居民普遍反映较好。上海可借鉴相关经验，创新老旧小区加装电梯模式，具体建议如下：

　　一、推进老旧小区加装电梯的市场化运营模式。参照“代建租用”模式，鼓励符合条件的企业作为特许经营商进入。企业承担一部分工程投资（如总金额的30%），并负责手续申报、设备安装、维修保养等专业工作，待电梯投入使用后，按居民使用次数刷卡收费（如每次1元），再加上电梯广告位出租、物业费增加等收入返还，预计企业可在5至7年内收回投资。此外，电梯收费盈余部分除了补充维修基金储备外，还可以每月数百元返还给底楼居民，以减少其反对之声。

　　二、制定相关政策保障细则。为引导社会资本积极参与创新电梯加装各种商业模式，可制定相关配套政策，明确社会资本作为“特许经营商”或“垂直交通服务商”的权责利边界，细化工程技术规范、合同文本、居民费用分摊比例、使用收费标准等具体内容。

　　三、建立协调服务工作机制。把推进老旧小区加装电梯工作列入民生实事工程，可选择2至3个具备成熟条件的小区开展试点，总结成功经验后再逐步推广到全市。各街镇、居委会等基层组织主动跨前一步，如成立工作协调机构或一门式服务窗口，设专人负责指导居民开展协商自治，重点做好矛盾纠纷调解等相关协调服务工作。

　　四、加强项目设计、施工等监管。为确保电梯规范安装及日常安全运行，在项目启动之初，相关部门和行业协会应根据不同老旧小区的建筑特点，提前制定多种电梯加装设计方案模板，公布电梯加装特许经营商名单和费用标准清单，供居民参考选择，并在工程实施过程中，重点加强对施工项目的事中事后监管。